Последние десятилетия в массовом сознании выстраивается скорее негативный образ ипотеки. Льготные программы отменяются, цены и ставки по кредитам растут, а из-за срока выплат возникает ощущение кабалы длиною в чуть ли не полжизни. «Открытый Нижний» разобрался в текущих условиях ипотечного кредитования и узнал об альтернативах при покупке жилья в Нижнем Новгороде.
«Висит груша – нельзя скушать», – кажется, детская загадка о лампочке превращается в реальность о недвижимости. В Нижнем Новгороде постоянно строятся новые объекты, планируются еще более новые и крупные ЖК.
По данным регионального минстроя, за 2023 год в Нижегородской области в эксплуатацию ввели 1 859,4 тысячи квадратных метров жилья, а за январь-октябрь 2024-го уже 1 782 тысячи «квадратов». В ведомстве уточнили, что оба показателя превышают плановые значения федерального проекта «Жилье».
В марте 2024 года в Нижнем Новгороде оставалось 49% нераспроданных квартир. Однако в агентстве недвижимости «Монолит» уточнили, что нужно смотреть по каждому конкретному застройщику.
Если взять крупных игроков, на текущий момент процент проданных квартир в строящихся домах составляет 35-40%, – отметили в агентстве.
Фото: «Открытый Нижний»
В «Монолите» подчеркнули, что около 60-65% нераспроданных квартир – не повод для застройщиков к снижению цен. Девелоперы строят планы на несколько лет вперед и грамотно управляют предложением: в одно время они могут вывести на рынок часть жилья, а другую – попридержать.
Как рассказала «Открытому Нижнему» коммерческий директор ГК «ННДК» Мария Голубева, по сравнению с 2023-м, когда спрос был высоким из-за действия льготной программы ипотеки на новостройки, в этом году наблюдается спад продаж на 51%.
И, безусловно, после отмены программ с господдержкой мы наблюдаем определенное охлаждение рынка, – добавила Голубева.
Все же ипотека – это наиболее популярный способ оплаты при покупке квартиры в России. По информации bnMAP.pro на сентябрь 2024 года, 80% сделок по приобретению жилья в новостройках Нижнего Новгорода были совершены с помощью этого варианта. Большая часть (54%) заключена на максимальный срок – 30 лет.
Мы попросили заведующего кафедрой экономической теории и методологии института экономики ННГУ, доктора экономических наук, профессора Александра Золотова расписать формулы, с помощью которых можно вычислить размеры ежемесячного платежа по ипотеке и переплаты банку.
Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту обычно рассчитывается по следующей формуле:
Ежемесячный платеж = (сумма кредита × ежемесячная ставка × общая ставка) : (общая ставка - 1), где
Ежемесячная ставка = процентная ставка годовых : 12 : 100
Общая ставка = (1 + ежемесячная ставка)˄срок ипотеки в месяцах, (˄ – возведение в степень).
По данным «Яндекс Недвижимости», в среднем квартира в строящемся доме в Нижнем Новгороде стоит 9,4 млн рублей. Для формулы возьмем ставку в размере 30% (примерно такую предлагают крупные банки без льготных программ), первоначальный взнос на 1 млн рублей (округлили 10,1% от стоимости квартиры). Ипотеку будем выплачивать максимально долго – 30 лет. Получим:
Ежемесячная ставка: 30 : 12 : 100 = 0,025
Общая ставка: (1 + 0,025)˄360 = 7 254
Ежемесячный платеж: [(9 400 000 - 1 000 000) × 0,025 × 7 254)] : (7 254 - 1) = 210 028 рублей.
При величине кредита 8,4 млн рублей переплата банку за 30 лет (360 месяцев) составит: 360 × 210 028 - 8 400 000 = 67 210 080 рублей.
Разберем пример с семейной ипотекой, ставки по которой начинаются от 6%. Возьмем ту же стоимость квартиры (9,4 млн рублей) и тот же срок (30 лет). Однако первоначальный взнос придется увеличить. При льготных условиях он не может быть меньше 20,1% (округлим до 2 млн рублей). Тогда:
Ежемесячная ставка = 6 : 12 : 100 = 0,005
Общая ставка = (1 + 0,005)˄360 = 6,02
Ежемесячный платеж = [(9 400 000 – 2 000 000) × 0,005 × 6,02)] : (6,02 - 1) = 44 371 рубль.
При величине кредита 7,4 млн рублей переплата банку за 30 лет (360 месяцев) составит: 360 × 44 371 – 7 400 000 = 8 573 560 рублей.
Из приводимых выше расчетов можно заметить, что весомая причина больших переплат за недвижимость – ставки по кредиту. Они напрямую зависят от ключевой ставки – минимального процента, под который Банк России выдает кредиты коммерческим банкам.
Разумеется, процент по банковским кредитам выше ключевой ставки (разность между ними образует доход коммерческих банков), – пояснил Золотов.
Ключевую ставку регулирует ЦБ РФ – Банк России пересматривает ее восемь раз в год. Повысят, снизят или оставят на прежнем уровне – такое решение зависит от достижения поставленных целей. Сейчас Центробанк пытается сдерживать инфляцию.
Фото: pixabay.com
Напомним, в феврале 2022-го Банк России поднял ключевую ставку до 20%, но уже через месяц начал ее снижать. В итоге в сентябре того же года ключевая ставка составляла 7,5%. С июля 2023-го она росла, пока 25 октября 2024-го не достигла своего рекордного значения – 21%. Тогда же ЦБ РФ подготовил прогноз на ближайшие годы. Согласно нему, в 2025 году средний уровень ключевой ставки достигнет 17-20% годовых, в 2026-м – 12-13% годовых, а в 2027 – и вовсе снизится до 7,5-8,5%.
Общепризнано, что значение ставки выше 20% – явление экстраординарное, так что понижать ее придется, – указал доктор экономических наук.
Тем не менее Золотов отметил, что регулятор всегда может пересмотреть свой прогноз, ссылаясь на изменения экономической обстановки.
На конец 2024 года в России действуют несколько льготных программ ипотеки: семейная (ставка 6% годовых), ИТ-ипотека (до 6% годовых), дальневосточная и арктическая ипотеки (под 2% годовых), сельская ипотека (под 3% годовых), военная ипотека (ставки зависят от банков).
До 1 июля еще действовала льготная ипотека при покупке квартир в новостройках (ввели в 2020-м). В Сети не раз озвучивалось мнение, что она и привела к гигантскому росту цен на жилье в первичном рынке недвижимости. Экономист частично согласен с этим утверждением.
По словам Золотова, льготная ипотека сделала приобретение нового жилья доступнее для более широкого круга покупателей. Спрос на квартиры в новостройках вырос, а сообщения об отмене выгодных условий придали ему «элемент ажиотажа».
В результате объем ипотечных кредитов в 2023 году увеличился на 50%, тогда как ввод жилья за год вырос на 7,5%. Такое расхождение толкало цены на недвижимость вверх, – отметил профессор.
Желающие купить квартиру по льготной ипотеке столкнулись с другими трудностями. Осенью 2024-го в некоторых банках почти полностью исчерпались лимиты выдачи кредитов по господдержке семьям с детьми, а новые не выделялись. Эта ситуация, как уточнили в АН «Монолит», также повлияла на спрос в Нижнем Новгороде. Все, кто откладывал и сомневался, решились на покупку квартиры, поэтому продажи новостроек в октябре-ноябре увеличились.
5 декабря министр финансов РФ Антон Силуанов заявил в эфире телеканала «Россия 1», что в 2025-м проблем с семейной ипотекой не будет. А текущие проблемы с лимитами по этой программе чиновник объяснил в том числе повышением ключевой ставки.
Фото: pixabay.com
Не стоит забывать, что в Нижегородской области действуют и программы льготной ипотеки – пока, как сообщили в региональном минсоцполитики, они рассчитаны до конца 2024 года. В таких случаях часть процентной ставки по жилищным кредитам возмещается за счет областного бюджета.
С помощью региональных программ можно сократить ставки по уже примененным федеральным: семейной, сельской и ИТ-ипотеке.
В зависимости от вида льготного займа и категории заемщика ставки могут быть снижены до 4%, 3%, 1% и 0,1% годовых, – отметили в минсоцполитики Нижегородской области.
На региональную поддержку могут рассчитывать многодетные, неполные семьи и семьи с детьми-инвалидами, а также работники целого ряда служб и ведомств: например, сотрудники правоохранительных органов, образовательных и культурных учреждений, ветераны боевых действий, государственные и муниципальные служащие, спасатели и другие.
Чтобы получить поддержку, нужно обратиться в управление соцзащиты населения по месту жительства не позднее 360 календарных дней с даты заключения кредитного договора. С заявлением нужно принести копию договора с графиком платежей, справку с места работы, договор купли-продажи. Если имеется льготная категория, то взять с собой необходимо и соответствующее удостоверение.
Средства участникам программы выплачиваются ежемесячно путем зачисления денежных средств на счет, после внесения гражданином очередного платежа, – добавили в министерстве.
А если, например, у вас нет маленьких детей, вы не сотрудник ИТ-компании, не собираетесь перебираться на Север, Дальний Восток или в сельскую местность, не служили на СВО, то придется отдавать по 210 тысяч рублей в месяц на протяжении 30 лет? Не обязательно.
Коммерческий директор ГК «ННДК» заметила, что застройщики активно прорабатывают различные варианты гибкого подхода к работе с покупателем. По словам Голубевой, по сравнению с прошлыми периодами примерно в 2,5 раза выросла популярность рассрочки. Желающие приобрести квартиру заключают договор напрямую с девелопером, а затем в течение непродолжительного времени выплачивают ему всю сумму с небольшими процентами.
Безусловно, это увеличивает риски у застройщика, так как нет поступлений живых денег на эскроу-счета, а также доля расторжения таких договоров в дальнейшем может быть существенной, – отметила коммерческий директор нижегородского девелопера.
Некоторые застройщики предлагают своим клиентам Trade-In. Программа действует по такому механизму: специалист компании оценивает старую квартиру, выставляет ее на продажу по рыночной стоимости, а после реализации полученные деньги идут в счет приобретаемой новой квартиры в ЖК девелопера.
Также иногда застройщики проводят акции на отдельные лоты.
Фото: pixabay.com
Как объяснили в агентстве недвижимости «Монолит», купить выгоднее получится и жилье на вторичном рынке. В отличие от застройщиков, к примеру, с собственниками квартир можно договориться – особенно, если это срочная продажа. А в отдельных сделках снижение может дойти до 1,5 млн рублей.
Еще одна фишка при покупке жилья на вторичном рынке касается перевода на себя ипотеки предыдущего собственника. В АН «Монолит» уточнили: если бывший владелец брал жилищный кредит несколько назад, например, под 11%, то новый продолжит платить по той же ставке. Стоит учитывать, что не все банки и не во всех случаях согласятся на такую рокировку – каждый рассматривается в индивидуальном порядке.
«Покупать или не покупать со ставкой в 30%», – шекспировский вопрос для нижегородцев со средней зарплатой в 75 тысяч рублей. Эксперты советуют ориентироваться на имеющиеся накопления и степень необходимости жилья.
Если на счету есть средства на первоначальный взнос, то следует покупать. Инфляция не стоит на месте, а спрос сейчас довольно низкий, из-за чего цены растут не так быстро. После того, как ставки на ипотеку снизят, все ожидающие ринутся покупать жилье. Тогда уже застройщики и собственники квартир станут диктовать стоимость.
Мы поинтересовались у агентства недвижимости, что где лучше купить квартиру: в новостройке или на «вторичке». В АН «Монолит» отметили, что выбор также зависит от потребностей покупателя. Если жилье нужно здесь и сейчас, то брать лучше готовое – это дешевле, проще и быстрее. Но с точки зрения инвестиций и долгосрочных планов предпочтительнее рассматривать строящееся жилье. Не стоит забывать и о загородном жилье. Как указали в агентстве, дом на 80-100 квадратных метров продают по цене «однушки» в новостройке.
