Большая стройка в Нижнем Новгороде по итогам 2021 неожиданно стала ну очень большой. Выйти на плановые показатели и даже показать небольшой рост в 8% чиновникам не помешали даже двухлетние бюрократические проволочки по согласованию девелоперских проектов. Чудо оказалось возможным благодаря слаженному сложению: к статистике по строительству массового жилья они смело добавили коттеджи, дома и даже домики в СНТ. Судите сами: по итогам минувшего года, говорят в региональном Минстрое,в эксплуатацию введено 1 590,5 тысячи квадратных метров, причем большая часть – 1139,6 тысячи «квадратов» - составляет то самое индивидуальное жилье. Правда, эксперты сомневаются и в этих достижениях, так как тогда бы Нижегородская область уже превратилась бы в одноэтажную Америку. Как говорится, ловкость рук – и никакого снижения плановых показателей.
Приёмную одного из крупнейших девелоперов приволжской столицы украшает макет флагманского ЖК. В начале нашего разговора собеседник просит не называть ни его имя, ни фирму, где он трудится заместителем руководителя. Понять его можно: ему еще здесь строить и строить, осваивая новые земельные участки под массовое строительство. С этим, признается бизнесмен, и есть большая проблема.
«Формально у нас имеется серьезный дефицит земельных участков, всё уже застроено. Поэтому город, собственно, расширяется в юго-восточном направлении – в сторону Новинок. Но это обманчивое впечатление, что земли мало. Её много, просто она бездарно используется, - эмоционально объясняет застройщик. – У нас в старых границах города очень много депрессивных территорий – около полусотни, они десятилетиями не востребованы. Их бы осваивать, но Минград очень медлителен в этом направлении. Там почему-то укоренилось мнение, что проще выйти в чистое поле - в деревню под Нижний Новгород – и начать там строить. Но ведь это бомба замедленного действия, так как отдаленные ЖК – это всегда повышающий коэффициент для тарифов на ЖКХ и транспорт. Ведь региону придется тянуть туда новые дороги, пускать транспорт, вести коллекторы и тянуть провода. Это десятки километров коммуникаций, которые мало того, что надо построить, так нужно еще и ежедневно содержать. Ребята, давайте развивать Нижний Новгород, его заброшенные пустыри и промзоны! Мы что, до Шаранги будем Нижний Новгород расширять, превращая всё хаос?!».
В интервью девелопер обратил внимание, что одним из показателей успешности градостроительной политики является плотность населения. В Нижнем Новгороде она составляет всего 43,6 человек на 1 квадратный метр, тогда как, например, в сопоставимой Казани – 2 134,7 человек. Или вот еще один город-миллионник – Екатеринбург, где этот параметр равен 3 194 человекам.
«То есть, эта цифра отражает качество освоения городской среды. У нас она, как в тайге, сначала идет пять домов, потом два километра пустоши со свалками и бардаками. И мы множим эту картину постоянно, в этом главная проблема Минграда. На втором месте – его медлительность и нежелание идти навстречу инвесторам. Ну вот приносим мы предпроект, говорим, что готовы к реновации депрессивной территории - в Ленинском районе, к примеру, показываем расчеты, экономический эффект, дизайн-макет – нет заинтересованности. Или есть, но спустя два-три года, когда прайсы уже другие. Ну и какое развитие тут может быть? Это вредительство, я считаю, - разводит руками девелопер.- Вот он, корень не строительных, а градостроительных проблем. Поймите же наконец, чтобы что-то построить, это надо предусмотреть и выделить. А у нас такая работа ведётся крайне неудовлетворительно. Причем, от строительства ЖК до какой-нибудь простой будки».
Опрошенные нами девелоперы подтвердили: нерасторопность Минграда тормозит развитие всего региона, ставя подножку не только инфраструктурному будущему, но и усилиям властей по поддержке предпринимательского сообщества. Отсюда и провалы по вводу жилья, которые искусно маскируются статистикой, рост цен на жилые «квадраты» и большое число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
«У нас нюанс в том, что мы катастрофически мало строим. У нас огромный дефицит жилья. В Нижнем Новгороде –на человека приходится27квадратных метров жилого фонда. В среднем в России - 24-25 метров, - отмечает известный нижегородский риелтор Игорь Червяков. - В Европе – от 45 до 70 метров, в Америке – 70- 120. У нас, в общем-то, рынок жилья в большом дефиците. Нужно еще удвоить, утроить размер жилого фонда, который нужно построить. Если в прошлом году мы сдали 350 тысяч квадратных метров жилого фонда, то в ближайших городах-миллионниках, похожих на нас – Самара, Новосибирск, Екатеринбург – больше миллиона. В Краснодаре - 3 миллиона, в Питере – 5 миллионов квадратных метров в год. В этом году будет около 320 тысяч, по нашим подсчетам. Потому что все видят, на какие площадки зашли, кто начал строить и так далее. Это еще меньше. А вот уже в 2023 году, по всем прогнозам (сейчас оформляются документы на площадки) у нас вообще будет 260 – 270 тысяч квадратных метров. Представляете, куда мы улетаем? У нас очень мало строят, в пять-шесть раз меньше, чем в других аналогичных городах».
В региональном Минстрое катастрофических отставаний в этой отрасли не видят. Наоборот – рапортуют об увеличении темпов. Темпы ввода жилья составили 107,7% к соответствующему периоду 2020 года», - сообщили в ведомстве и напомнили, что минувший 2021 год, по сравнению со своим предшественником, был для большой стройки удачным: тогда темпы удалось ускорить почти на 5%.
Лидерами в регионе по жилищному строительству традиционно стали Нижний Новгород, Бор, Богородский и Кстовский районы. То есть, фактически ядро нижегородской агломерации. Слабое звено здесь – Дзержинск. Второй по величине город субъекта, а показатели у него на 10 000 квадратных метров меньше, чем у Городецкого района, к примеру. Почему город химиков так отстал – не сообщается. Возможно, потому что застройщикам этот кусок земли нижегородской не очень интересен, а другого им не предложили по причине неготовности градостроительных документов.
«В Минграде всё делается крайне медленно. Технически перевести один участок земли в другой не очень сложно, особенно, если это не касается охраны зеленых зон или ОКН или промышленных территорий. Но там даже простые процедуры затягивают до невозможности: где можно управиться за 4 месяца, делается полтора года, допустим. Конечно, мы помыкались-помыкались, а потом ушли делать бизнес в Уфу – тамтакого безобразия нет. И мы такие не одни», - вздыхает бизнесмен Наталья Смирнова.
С тем, что родимое пятно Минграда сильно вредит развитию региона в целом, отчасти согласна и директор Нижегородского центра научной экспертизыТатьяна Романчева. По её словам, строительная отрасль сильно заторможена из-за слишком длительных процессов согласования: выделение земли, мол, долго утверждают, отсюда и небольшое число строительных площадок. А это уже, к слову, «епархия» именно Минграда, а не Минстроя.
«За прошлый год по области отчитались о полутора миллионах квадратных метров введенного жилья. А если мы возьмем многоэтажное жилье в Нижнем Новгороде, то это всего 313 тысяч по актам ввода. Это на 20% меньше, чем было введено в позапрошлом году, - говорит она. – У нас географически строятся одни и те же районы. Например, у нас в Канавинском районе один проект – «Новый город» на Сортировке, не самое интересное место для жителей района. А в Кузнечихе - просто море проектов. Но люди все-таки предпочитают жить в разных местах - в зависимости от их исторических корней, близости к родственникам. Перекосы географические у нас есть. Хотелось бы видеть более равномерную застройку».
На общем фоне регионов, входящих в ПФО, Нижегородская область смотрится твердым хорошистом, которого репетиторы едва успели «подтянуть» перед годовым экзаменом. По итогам прошлого года в сводном рейтинге объема ввода в эксплуатацию жилья она заняла 4 место и 15 место среди всех субъектов Российской Федерации. По результатам 2020-го он, кстати, в общефедеральном зачете также был на 15-м месте, а вот среди регионов ПФО – на третьем. То есть, за 12 месяцев – падение на один пункт. Возможно, если бы не гигантские показатели по ИЖС, не имеющие отношения к массовому строительству, жилищное пике было бы ещё более стремительным. Однако эксперты в этих цифрах видят и другие странности.
«По данным статистики, за прошлый год в Нижнем Новгороде ввели один миллион 100 тысяч квадратных метров индивидуального жилья. Это ну очень большое количество! – удивляется директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. – Мне вот интересно спросить, где это? Такого сроду ни в один год не сдавалось. Представьте, если дом даже площадью в 100 метров. 1,1 миллион – это очень большое количество жилых домов. Это не совсем соответствует ситуации, в моем представлении. Это прямо городами надо строить на такие цифры. Данные статистики говорят, что ситуация с ИЖС у нас супер, хотя я не совсем в это верю».
В 2022 годуфедеральным проектом «Жилье» для Нижегородской области утверждено снижение плановых показателей – пусть и не большое. По данным регионального Минстроя, задачи по возведению жилья составят 97,8% к фактическому объему ввода по итогам 2021 года. В переводе на «квадраты» это 1 555 тысяч метров. Объем средств, которые область получит из федбюджета на эти цели, - 1,29 миллиарда рублей. Среди крупнейших девелоперских проектов, которые будут реализовываться в ближайшее время, - ЖК «Савин парк», ЖК «Новая Кузнечиха» (последующие очереди строительства), расширение ЖК «Анкудиновский парк и ЖК «Торпедо», реновация улицы Бекетова и, конечно, застройка присоединенных Новинок.
Но это всё, так сказать, застарелые проекты, под которые земли будущей агломерации начали кроить еще в 2018 году. Почему не нарезали новых – вопрос без ответа. Можно предположить два варианта: либо у регионального Минграда затупился профессиональный нож, либо желающих стоять в длинной очереди девелоперов больше нет. Хотя бы потому, что в Нижегородской области «утряска» этих вопросов, включая утверждение проектов планировки и межевания, может составлять до двух и более лет. Такие данные приводят и застройщики, и эксперты – в частности, директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. Ну а Минстрой в отсчетах подверстывает лишь то, что удалось возвести не благодаря, а вопреки.
Эксперт также напомнила, что глава правительства РФ Михаил Мишустин анонсировал ускорение согласования градостроительной документации - это как раз одно из «родимых пятен» Нижегородской области. Премьер призвал губернаторов активнее способствовать выделению земли для массового строительства, указывая на конкретные проволочки. Отзовется ли это слово делом – увидим уже по итогам первого полугодия.
А пока вспомним Владимира Ильича с его нетленным тезисом «политика – есть концентрированное выражение экономики» и предположим, что наблюдаемое торможение в развитии агломерации вызвано или системным попустительством, или типичным непрофессионализмом. И это тот самый случай, когда трудно сказать, что хуже для репутации областной власти…
Фото: pixabay.com
